Overvejer du at købe sommerhus?

Før du sætter din underskrift på købsaftalen, er der en række ting, du skal være opmærksom på. Få vores gennemgang af de vigtigste punkter her.

Udlejningsbureauerne har i løbet af sommeren meldt ud, at der er tale om et rekordår, og at der er stor efterspørgsel på danske sommerhuse til udlejning. Måske overvejer du at købe et sommerhus – enten til brug for familien eller som investering. Eller en kombination. Uanset formålet er der dog en række ting, du skal være opmærksom på, når du køber sommerhus.

Ikke alle kan købe sommerhus i Danmark

I Danmark har vi særlige regler for, hvem der kan eje et sommerhus. Måske du har hørt om ”sommerhusreglen”.  Det er en særregel, som har til formål at beskytte danske sommerhusområder, så alle husene ikke opkøbes af udlændinge.

For at have ret til at købe sommerhus i Danmark skal du således enten have fast bopæl her eller tidligere have boet i Danmark i sammenlagt 5 år. Opfylder du ikke umiddelbart disse kriterier, kan der søges dispensation ved Justitsministeriet, hvis du har en særlig tilknytning til Danmark eller til et konkret sommerhus.

Hvad med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring?

Ligesom ved køb af et helårshus er det muligt at få udarbejdet tilstandsrapport og el-rapport på et sommerhus, samt at tegne ejerskifteforsikring. Det vil ofte være den bedste løsning for både køber og sælger, at man sørger for at indhente tilstandsrapport og el-rapport, så husets tilstand er klarlagt, og køber kan dække sig ind med en ejerskifteforsikring, hvis der skulle vise sig at være skjulte fejl og mangler ved huset.

En boligadvokat kan hjælpe dig med at gennemgå tilbud på ejerskifteforsikring, så du får valgt det tilbud, der giver mest mening for dig. Du skal nemlig vælge mellem en forsikring, der dækker i enten 5 eller 10 år, om det skal være en basisforsikring eller der skal være udvidet dækning. Og ikke mindst skal man være opmærksom på, om forsikringsselskabet har taget særlige forbehold for ting, som de ikke vil dække. Nogle gange kan det være en fordel at indhente et alternativt tilbud fra et helt andet forsikringsselskab, hvis du på den måde kan opnå en ejerskifteforsikring uden forbehold.

Få hjælp med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Før du køber – har du styr på servitutter og lokalplan?

I tingbogen kan man se, om der hviler særlige servitutter på ejendommen. En servitut er en begrænsning over ejendommen, som du som ejer skal respektere. Det kan være kommunen, der har tinglyst en servitut om, hvordan sommerhuset skal se ud – altså hvilke farver, det må males i, hvilke materialer, der må anvendes, f.eks. at der skal være stråtag eller græs på taget. Det kan også være en servitut, der giver andre en vej-ret og dermed ret til at færdes på en del grunden.

På samme måde kan der være restriktioner i kommune- og lokalplaner. Her er der typisk regler for, hvor store huse, der må bygges, hvordan de må placeres på grunden mv. Har du i tankerne at lave en større til- eller ombygning af et sommerhus, som du ønsker at købe, bør du altid undersøge nøje, om det ligger inden for de rammer, der er, så du ikke bliver skuffet over begrænsningerne.

Udlejning af sommerhus – det skal du være opmærksom på

Planlægger du at leje dit sommerhus ud, er der en række regler, du bør sætte dig ind i først. Se vores liste over punkter, du skal være særlig opmærksom på.  

1. Du skal betale skat af din lejeindtægt

Først og fremmest skal du være opmærksom på, at indtægten fra udlejning af sommerhus er skattepligtig. Hvis du udlejer gennem et bureau, vil de som udgangspunkt sørge for at indberette tallene til SKAT. Udlejer du uden et bureau, skal du selv indberette indtægten til SKAT.  

2. Forsikring – hvordan er du stillet ved skader og tyveri?

Du bør undersøge hos dit eget forsikringsselskab, hvordan du er stillet ved skader og tyveri, så der er hjælp at hente, hvis gæsterne kommer til at ødelægge noget eller fjerner ting fra huset. Hvis du udlejer gennem et bureau, vil du ofte være dækket af en særlig forsikring hos bureauet, men omfanget af dækningen kan variere fra bureau til bureau.

3. Før du vælger udlejningsbureau – tjek kravene til dit sommerhus

Udlejningsbureauerne har ofte en lang række krav til sommerhuse, der lejes ud. Både til udstyr, stand mv., men også til pligter, man som ejer skal opfylde. Det handler selvfølgelig alt sammen om, at huset skal være attraktivt for kunderne, og at bureauet kan regne med, at huset lever op til kundernes forventninger. Det er fornuftigt at sætte sig grundigt ind i disse rammer, som udlejningsbureauet udstikker, så det ikke kommer bag på dig, efter du har overtaget huset.

4. Hvor meget må du leje dit sommerhus ud?

Endelig skal du være opmærksom på, at der er begrænsninger på, hvor meget et sommerhus må lejes ud. I sommerperioden, som løber fra 1. marts til 31. oktober, må huset bruges ubegrænset. I vinterperioden, som løber fra 1. november til og med februar, må huset kun bruges til kortvarige ophold, og maksimalt halvdelen af perioden. Alt i alt kan man altså udleje sit hus ca. 43 uger årligt. Det er kommunerne, der står for håndhævelsen af disse regler.

Køber du sommerhuset sammen med andre? Så overvej en samejeoverenskomst

Nogle gange ønsker man at købe et sommerhus sammen med andre – det kan være forældre og børn, der køber sammen. Eller det kan være vennepar, der går sammen om at eje huset i fællesskab.

Det kan være en god løsning, fordi man deler omkostningerne ved at have huset. Omvendt skal man så også dele ”goderne” og blive enige om drift, vedligehold mv.

Vi vil altid anbefale, at man udarbejder en samejeoverenskomst, når man ejer ejendom sammen med andre. En samejeoverenskomst på et sommerhus bør tage højde for fordeling af udgifter og indtægter, men også hvordan man forholder sig, hvis en af parterne ikke længere ønsker at eje huset eller evt. afgår ved døden. Særligt for sommerhuse er, at man også bør have klare aftaler om, hvor meget huset skal lejes ud, hvem der må benytte det privat i hvilke uger osv., så der ikke opstår uoverensstemmelser over det.

Læs mere om samejeoverenskomster

Undgå ubehagelige overraskelser – få en boligadvokat til at godkende købsaftalen

Sørg altid for, at købsaftalen er betinget af købers advokats godkendelse af handlen. Så har du mulighed for at få en boligadvokat til at gennemgå købsaftalen og alle bilagene for dig. På den måde sikrer du dig mod ubehagelige overraskelser.  Ejendomsmægleren er udelukkende ”sælgers mand”, og ejendomsmægleren varetager ikke dine interesser. Din boligadvokat vil skabe klarhed over alle forhold og sikre dine rettigheder, inden handlen godkendes endeligt.

Et vigtigt element er at undersøge, om der allerede er en udlejningsaftale på sommerhuset, som du som ny køber bliver bundet af. Der er nemlig ofte lange opsigelsesvarsler på udlejningsaftalerne med bureauerne, og der kan være bookinger fra lejere et helt år frem i tiden, som du skal respektere.

Advokaten vil også bistå dig med at få skøde på huset samt at gennemgå refusionsopgørelsen ved handlens afslutning.

Har du brug for en boligadvokat?

Du er altid velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål eller har brug for rådgivning i en sag.

Kontakt os

Hør også hvordan vi kan hjælpe dig med bl.a. køberrådgivning, tinglysning, tilstandsrapport, ejerskifteforsikring, ejerforhold, samejeoverenskomst og forældrekøb.